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建银国际-中国房地产行业:最暗时刻可能已经过去

发布时间:2021-11-25 点击数:

  :对于控股股东和高级管理人员。恒大事件解决方案的进展:我们相信恒大问题的解决方案将逐步出台。在项目交付作为首要任务的前提下,2,300亿元人民币的银行贷款、1,700亿元人民币的信托贷款以及2,400亿元人民币应付票据已经得到一定程度上的保证,以确保建设工程能够维持,购房者信心亦可以稍为稳定。”

  1.监管机构回应市场担忧,中国房地产业最暗时刻可能已经过去恒大问题解决方案逐步出台为长线估值收复作好部署最暗时刻可能已经过去:近期的报导和随后的市场发展为我们的观点提供了支撑,即中国房地产业最黑暗的时刻可能已经过去:(1)监管机构正在倾听市场声音。

  2.国家发改委与主要房企在北京举行会议,听取房企的经营情况以及境外再融资计划。

  3.据报道,监管机构将满足企业合理的外债置换和偿付需求,同时要求企业优化外债结构,严格按照批准用途使用外债募集资金,积极主动做好境外债券本息兑付准备。

  5.本地媒体报道,外管局已经为开发商偿还期债务设立了绿色通道,房企用境内资金偿还境外债时,审批速度明显加快。

  9.我们的解读:我们认为市场现在已经不太担忧跨境汇款了;取而代之,开发商的整体流动性可能是主要的担忧,不论在岸还是离岸。

  11.购房者的情绪继续受到经济放缓和房产税不明朗的影响,两者共同拖低了房企的合约销售,并拖累其流动性。

  12.虽然如此,事情仍然出现两大明显的进展:首先,监管机构要求开发商加强财务纪律,消除了投资者对于开发商手中有现金,但仍选择违约的担忧。

  13.第二,外界普遍猜测,恒大主席许家印将被迫自掏腰包偿还恒大的部分债务。

  14.这样的要求将在企业管治中引入问责制,特别是对于控股股东和高级管理人员。

  16.在项目交付作为首要任务的前提下,2,300亿元人民币的银行贷款、1,700亿元人民币的信托贷款以及2,400亿元人民币应付票据已经得到一定程度上的保证,以确保建设工程能够维持,购房者信心亦可以稍为稳定下来。

  17.然而,由于预售款正被密切监控和限制,约500亿元人民币在岸债券或只能部份偿还并重新协商、其余约1,300亿元人民币的离岸债务则需要由资产处置及用其他资金来覆盖,其中可能包括许的个人财产。

  18.虽然资产处置进展缓慢,从涉及越秀和合生创展取消的交易可以看出,但我们认为资产处置仍然是产生现金流的一种相对简单的方式。

  19.另一方面,我们粗略估计恒大上市至今(2009-2020年)累计派息约为700亿元人民币,假设许的股权约为75%,其累计获得股息约为500亿元人民币,这些股息亦可以用于偿还部份境外债务。

  23.长远来看,我们相信政府会在中国的购房传统和共同富裕之间找到合适的平衡点。

  24.到那时,开发商、物业管理、收租股和一些具有竞争优势的多元化企业将会被重估。

  25.根据这逻辑,我们长期看好:(1)国企开发商(中国海外发展、华润置地、越秀地产);(2)准国企开发商(龙湖地产、美的置业);(3)商业地产(宝龙、合景泰富)和(4)物业管理公司(碧桂园服务、华润万象生活、宝龙商业)。

  26.风险:(1)主要开发商的无序违约;(2)长期紧缩政策导致房地产市场衰退;以及(3)救助主要开发商带来的道德风险。

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